前不久，南开府交房了，想在南开改善置业的买房人又多了一处现房选择。

南开府的开发商是绿海，曾经开发过雲锦世家等，口碑还不错。

是不是能一如既往地保持交付品质？一起去现场看一看。

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南开府位于长江道上，小区距离地铁6号线宜宾路站约米，距离地铁2号线、6号线换乘站长虹公园站约1.3公里。

南开府大致位置

长江道沿线普遍房龄比较长，城市界面老旧，南开府是周边唯一在售的新盘，外观显得特别抢眼。

南开府交房实景

在售产品由5栋洋房组成，楼间距37-43米，全部6层到顶，1T2户，其中4#、5#带底商。总共户，体量很小。

小区东侧、南侧有3栋房龄10年左右的6层到顶的洋房，与南开府在售的5个楼栋一起组成祥平园小区。一期二期中间用绿篱隔开。有些想买南开府的人，对这个有点顾虑。

南开府楼座位置

小区大门夹在底商中间，内部是一个过渡大堂，门头是红砖砌筑和石材拼花，比较有品质。

大门两侧是一排底商，暂时还没有商户入驻。

南开府小区实景图-北侧人行出入口、底商

小区北侧有车行入口和人行入口各一个，车辆进入大门后直接下地库，不会进入小区内部，完全人车分流。

进入人行入口后，正对着一处水景。

南开府小区实景图-水景

小区全部采用红砖砌筑的手法，在正常的墙体外面，外再加一层红砖，工艺很复杂。

因此，整体外墙厚度达到46公分，而一般普通建筑的外墙只有20多公分。

上一张之前拍的施工进度图，大家随便感受一下。

南开府施工图

但这种红砖会返碱，也是无法回避的问题。

顶部房檐做了造型，低区采用挂板真石漆，竟然没有用石材，这个价位的改善盘按理说是应该配置石材的。

南开府的设计其实是参考了复康路11号和天房崇德园的，大家看着是不是有点眼熟。

南开府小区实景图-外立面

目前的市场行情下，大家都在追求快周转，很少有楼盘会做这种费时、费料、费人工的复杂工艺了。

据了解，南开府曾经打算卖8万/平米的，要做精装，也是按照那个价格水平设计的产品。

无奈市场行情不支持，只能是做毛坯，把价格降下来，从外立面交付实景来看，品质还是可以的。

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楼栋的入户大堂很气派，两层楼高的红砖楼门，顶部做了造型，楼栋口安装了密码锁系统。

大堂内部整洁明亮，墙面地面都铺了瓷砖，顶部做了双层吊顶和灯池。

每个楼座都可以直通地库，电梯品牌是通力。

以南开府的价格，一层公区地面完全是可以铺石材的。另外，大堂内部高度与层高一致，体验感稍差，没有高挑空带来的气派感。

南开府交房实景图

此外，电梯本来还能再显得高大上一点，但没有做出“通天”的造型；水电井用的灰色金属门，美观度稍稍差了点。

南开府交房实景图

标准层的电梯间墙面地面也都铺了瓷砖，可以给点个赞，因为最近交付的不少改善盘的标准层也仅仅刷了涂料。

楼梯地面也铺了瓷砖，墙面刷的乳胶漆。楼梯扶手采用铁艺栏杆+木质扶手的配置，手感还不错。

一般扶手都用最便宜的铝合金的，但是南开府在这些细节上，做得都还不错。

南开府交房实景图

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入户门是封闭漆铁刀木门，子母门，品牌是步阳。这个门厚度达到8厘米，特别沉，很有安全感。现编现场感受了下，开关门着实需要费点力气。

入户门锁没有装智能锁，只是门锁做了造型。

现在市面上大多数单价两三万的房子，交付时都会有智能锁。这个小区均价4万6，不该是这个配置。

门锁对比图，左侧为南开府交付实拍

墙面地面都很平整，没有坑洼和空鼓的问题。

窗户很大，目测窗墙比很高，我们之前已经说过，窗墙比越大成本越高。

吐槽一下，虽然窗户很大，但有窗户框有隔断，缺失了大窗的景观视野。而且美中不足的是，窗户全部不可以内倒。窗户材质很普通，就是断桥铝，三玻两中空。

小区全部地暖，成本上会比挂片式采暖更高一点。

阳台预留了上下水，装修时可以将白色下水管包起来，不会影响美观。

南开府交房实景图

卫生间的防水就是常见的黑色材质。

值得一提的是，通常卫生间的防水只有淋浴位置会做到大约1.8米的高度，其他位置一般与小腿高度类似。

但南开府的防水是整面墙1.8米的高度，防水最低的位置在洗手池，也有齐腰的高度，超过一般楼盘的交付标准。

卫生间防水对比图，左侧为南开府交付实拍

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小区外侧的消防环路是柏油路，楼与楼之间的地面全部铺的石材。

天津11月底正值冬季，小区里还能看到不少常绿灌木，说明项目在树种的选择上还是很下功夫的。而且树木的胸径目测也是可以的，不像有的项目就只种了小树苗。

小区里还有户外会客厅，可能是因为现在还没完全交付，后期会添置会客沙发也说不定。

儿童游乐区比较小，适合3-4以下儿童玩耍。

南开府小区实景图-园林

值得一提的是，小区在细节处也十分用心。比如地下车库的通风孔，也用了红砖，而且用绿篱包裹，看起来会比较美观。

南开府小区实景图-地库通风口

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最后，由于南开府的地库尚未正式交付，小编无法见到地库全貌。

地库有精装大堂，目前还没完工。

地库顶部没有做栅格吊顶，但管道还算整齐。

南开府地库

不少网友会担心车位的“尺度”，尤其是最边缘车位无法打开车门的问题。小编特地找了南开府的边缘车位，发现完全不需要担心，车位边线预留的空间足以开门上下车。

南开府地库实拍

地库入口处的地面铺的防滑石材，不仅耐用，而且雨雪天气的防滑效果特别好。

南开府地库出入口实拍

另外，据售楼员介绍，地库在交付后，会铺环氧地坪漆。地库预计会在今年12月开始对外销售，地库价格和交付时间暂时还没有对外公布。

小区车位比1：1.4，通常改善盘都会有更高的车位配比，满足部分业主不止一辆车的需求。金地阅千峯的车位比也就1：1.5，这个车位比很不错了。

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我们通常认为，鉴别刚需盘与品质盘的区别，通常表现在外立面、窗墙比、入户大堂、车库、是否精装等维度。

这样看来，南开府除了是毛坯交付，其他方面表现得都还不错。

当然，小区中也有些地方“卖相”比较一般，没有特别亮眼之处，比如水电井的灰色金属门，电梯的造型、园林……

最后再强调一遍，小区现房在售，已经完全呈现，业主不用担心后续“减配”的问题，有心气儿的买房人可以先去看看。

目前84-86平米二居，平米三居，-平米四居都还有余房，单价大约元/平米。