10年前，一座4层的建筑在纽约第五大道完工。柔和的米色、流畅的线条，兼具时尚感和艺术感，给流光溢彩的第五大道增添新的旅游打卡地点。但你能想到，这一景点其实是处店铺吗？

这就是赫赫有名的阿玛尼纽约第五大道旗舰店。外部幕墙安装了数以万计的LED射灯，形成50米长、14米高的巨大灯光瀑布，在特定程序控制下时刻呈现出不同的图案。从结构上看，这一店铺总层为4层，包括零售店、酒吧和餐厅，每层各司其职，并通过一座浪漫的白色旋转楼梯引导顾客。

纽约第五大道太远，成都春熙路的太古里容易造访，是不少人旅游的必备地：川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，那些两三层的独栋建筑，让商业街既传统又现代。

在拥挤的成都市中心，一处容纳了阳光与雨露、鸟语与花香的低密商业购物群，太古里自然让人流连忘返。好看的皮囊千篇一律、有趣的灵魂万里挑一。反观南京，能让人印象深刻的、有趣的商办地标，实在是凤毛麟角。

无论是纽约阿玛尼第五大道旗舰店，还是成都春熙路的太古里复古街区购物中心，它们已区别于传统的商业地产，而是更为稀缺和领先的产品——商墅，在每年全国商业地产中，仅占比1%的塔尖产品。不过，成都太古里的商墅并没有全面地展现商墅的多功能优势。

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何谓商墅？

单纯从字面解释，商墅融合商业和别墅这两类产品的特色——商业的别墅化，别墅的商业化。有别于传统的商业或写字楼等产品，将居住、商业、办公融于一体，满足多元化的需求。

商墅产品多规划为3-5层，以5层产品看，1和2层可用来做商业，多以高端会所、健身房、红酒坊等定制化商业或办公为主；3-5层，可用来办公，也可以用来居住，根据自己的需要安排即可。

商墅叠加了一般商铺、写字楼和住宅产品的功能。与常规的平层或挑高商铺相比，商墅的功能性更为齐全；与普通的写字楼相比，商墅实现了多种组合使用功能的空间拓展；与住宅产品相比，商墅又可把居住和办公等融为一体。

为什么说商墅比别墅更为稀缺？年，国土资源部明确表示将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。此后，国家发改委、国务院等也多次表示停止别墅类用地的土地供应，层层加码“限墅令”。

在南京主城，低密的别墅产品愈发鲜有，主城别墅动辄千万的价格让不少喜好别墅的人望洋兴叹，只能退而求其次去远郊等区域寻求理想中的别墅生活。在此情况下，主城的商墅便成为了一个独辟蹊径的选择。还有非常重要的一点，商墅具有着不限购和不限贷的优势，对于有经济能力却没有购房资格的高端改善群体来说，商墅倒是个机会。

别墅稀缺，但商墅更稀有。南京目前的别墅项目主要集中在江北老山、城东汤山以及宝华都市圈等区域，但拿得出手的商墅，却是寥寥。与依山傍水的别墅相比，商墅除了对周边环境考究之外，还更注重位置、交通条件、商办氛围等。

再次以成都太古里为例。太古里处于市中心地段的春熙路商圈，是地铁2号线和3号线的交汇处，还有成都国际金融中心（IFS），再加上千年古寺大慈寺，在这样占尽天时地利人和的春熙路商圈，低密的成都太古里在一众地标中杀出重围，更凭借因地制宜的设计感形成独具一格的魅力，整体提升了春熙路商圈的调性。

商墅产品的重点在于“墅”，众所周知，南京别墅集群的起点是紫金山。

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对南京人而言，钟阜龙蟠的紫金山是一种精神图腾。万物复苏的春日，秋高气爽的深秋，白雪皑皑的冬日，就算是这样的炎炎夏日，也挡不住南京人去紫金山爬山的心。对外地人来说，紫金山是认识南京的第一窗口。

紫金山既是南京的第一标识，也是南京低密豪宅的起点，众多名人钟爱的钟山高尔夫、隐藏在环山绿道后的钟鼎山庄……每当讲起南京的千万豪宅，紫金山都要被拿出来解读一番。

但是随着土地资源的开发殆尽，再加上限墅令的不断加码，紫金山的别墅已成绝版，即使是在二手房市场，紫金山的豪宅别墅也是供货很少，毕竟彼此都心照不宣：能在紫金山有一套真正的别墅豪宅，不仅仅是经济实力的象征，更重要的是其背后的圈层价值和稀缺性。

南京人说“东富西贵”，但不可否认，很长一段时间内，河西新城的发展是远远领先于城东的，其中最为重要的因素是河西商务商业的完善，江东中路上的金鹰天地、建邺万达等，还有前段时间开业的华采天地，河西各大商圈的风头都快盖过新街口。

而城东呢？拿得出手的也就只有仙林金鹰、万达茂和招商花园城了，多以中低端的品牌消费为主，很明显，这远远无法满足区域内高端圈层人群的消费需求。

于是，继紫金山别墅之后，一种更为稀缺的产品形态在这个区域诞生——商墅。物以稀为贵，在每年全国商业地产开发中占比不到1%的商墅，出现在了紫金山东麓的金马路区域。

这里汇聚了保利紫晶山、朗诗钟山绿郡、新城璞樾钟山等高端小区，还是地铁2和4号线的交汇处，环境、交通、居住氛围等条件都很优秀。随着金马路TOD——绿地万科云都会的亮相，天时地利人和的综合发酵下，商墅产品应运而生。

如果说紫金山的低密豪宅是拿来住的，那么绿地万科云都会的低密度、花园式办公产品则是拿来用的，所契合的正是圈层的高端商务需求。

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绿地万科云都会顶着“南京首个真正的TOD”的光环亮相，整个项目总建筑面积约36万方，主要有交通枢纽、商业、办公和公寓，还规划有城市集散式广场、菜场、加油站等配套。

商墅产品集中在项目的11号楼，也就是在换乘中心之上。作为南京商墅的先行者，绿地万科云都会打造了怎样的商墅产品？

▲绿地万科云都会商墅分布图

与此前常规的商业街区、老门东历史街区等商墅相比，绿地万科云都会的商墅整体设计是按照别墅的格局进行设计的，位于换乘中心之上的商墅更像是一个空中独立的商业街区，就是上图中的红色阴影部分。

整个商墅街区呈现出的是半围合式的街区布局，与常规的开放式商墅街区相比，绿地万科云都会的商墅在与换乘中心、商业中心、写字楼办公区等保持通联的同时，更具私密性和独立性，对于高端消费业态来说，这一点至关重要。商墅街区中间是约㎡的专享景观园林，还有4个独立的出入口。

北区的商墅产品相对灵活，可根据不用的业态灵活划分空间，自由组合。与3-5层的商墅产品所不同，北区有部分3楼的单层商墅，层高4.2米，主力面积集中在-㎡，如果需要更大的面积，可买多间自由组合。

此外，还有部分4楼+5楼的双层商墅，更像是双层叠加别墅，两层的层高都做到了4米，与单层的商墅相比，这一双层商墅的面积偏大，集中在-㎡，再加上花园和露台，用来打造艺术画廊、私人工作室或私人会所这种高端私密的业态再合适不过。

对商业地产稍感兴趣的人多少知道，传统商铺的得房率50%-70%，但绿地万科云都会的商墅实现了80%的以上得房率，不亚于目前南京楼市的低密住宅产品。对了，如果你需要注册公司，绿地万科云都会的商墅也可以满足。

▲绿地万科云都会效果图

除了前面提到的约㎡的专享景观园林之外，北区商墅的三层和四层均设置有㎡以上的屋顶绿化，包括草坪绿化、砂石绿化、树池绿化和组团绿化在内。北区商墅还设计有5个小型中庭，面积均在30㎡左右。

或许你会问，未来来商墅消费的人群来自哪里？这是个好问题。

以绿地万科云都会为中心，周边分布着徐庄产业园等园区，还有钟山国际高尔夫等高端小区。

先来说说产业园区，主要有徐庄软件园、紫东创意园、马群科技园等，电子商务、互联网等高新技术产业是这几个园区的主要产业，自然也是南京高层次人才的聚集地。

其实是周边的高端小区，钟山国际高尔夫、钟鼎山庄等一线豪宅不用多说，再加上新城璞樾钟山、朗诗钟山绿郡等项目。这些小区居民和产业园的人群便是绿地万科云都会的主要消费客群。

此外，绿地万科云都会所在的金马路站是三条地铁的换乘站，除了目前已经运行的地铁2和4号线之外，规划中的12号线也将在这里交汇。2号线对接河西、新街口、钟灵街、仙林湖等区域，4号线联通龙江、鼓楼、城东以及青龙地铁小镇等区域。12号线嘛，从金马路出发，一路经过麒麟、翠屏山、上坊到百家湖。你瞧，南京四面八方的人流都可在金马路交汇。

▲金马路TOD换乘中心示意图

未来的绿地万科云都会将承担起地铁、铁路、公交、客运、出租车等换乘中心的重担，客运候车厅、公交站厅、出租站厅、高铁通道一一配齐，与三条地铁无缝对接，实现真正“六位一体”的综合交通换乘枢纽。

加上金马路密集的路网系统，南北向石狮路链接仙林大道、玄武大道、沪蓉高速，东西向对接长深高速、宁洛高速，不仅贯穿南京主城，还便捷通达上海、扬州、镇江等周边城市。未来，包括南京在内，镇江、上海、扬州等城市的人群也将在金马路TOD交汇。再加上绿地万科云都会的酒店式公寓、写字楼等产品，这里未来将成为商务菁英人士的聚集地。啧啧，这人气，足以令人欣喜！

▲绿地万科云都会紫金山顶棚示意图

如果说川西风格的青瓦坡屋顶是成都太古里的特色，那么镂空铝型材+大面积落地窗的绿地万科云都会同样亮眼，中间的集散式广场的紫金山形顶棚则将成为一处新地标，与紫金山相呼应。

紫金山不仅有别墅，还有商墅，但在寸土寸金的紫金山，后者更为稀缺。不限购不限贷的商墅产品，可投资、可自用，以目前市场此类型的租金为例，保守估计日租金为4-5元/㎡，按照绿地万科云都会预计单价2万/㎡，项目商墅的年租金回报率预计为7-9%。如果这个数字已经引起了你的兴趣，不妨去绿地万科云都会瞧一瞧。

绿地万科云都会档案

位置：东至石狮路，南至金马路，西至地铁二号线、四号线

产品：鼎立金马路枢纽之上，打造花园办公、地铁商铺、定制商墅、菁英公寓等TOD枢纽聚荟体

动态：在售北区商墅产品，可根据使用业态灵活划分空间，自由组合

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