原创作者：观众席上的阿景

中国内地的房地产制度很多是跟着中国香港学来的，其中有两点很是特别，一个是李嘉诚发明的公摊，一个是王德辉发明的商品房预售制度。

预售制度，也就不多说了，就是买楼花，购房者给开发商交了首付，从银行那里按揭贷了款，却拿不到房，只能等着房子慢慢盖。

这属于开发商空手套白狼的行为，等同于将房产项目的工程风险提前转移给购房者。烂尾楼的出现，就是商品房预售制度的衍生品。

我们今天主要说说购房公摊。

公摊面积，也就是将楼栋公共面积，比如说电梯井、变电室，过道，设备间等等，分摊到购房者购买的房屋建筑面积上。

中国是唯一一个将公摊面积算入购房建筑面积的国家。

房管局下发的房本上的房屋面积是建筑面积，而建筑面积=公摊面积+套内建筑面积。

比如说你买的㎡的房子，公摊是30㎡，实际套内面积就是70㎡。

关于公摊面积，很多购房者在买房时候没少抗议过，因为这是行业普遍现象，购房者就算心里不自在，也算是默默认了。

公摊面积，成了消费者心中花了钱还不能喊冤的商品。所以，购房者买房时候都会问公摊面积大小，公摊比例多少。

当然，表面上看，公摊越大，消费者就越吃亏。

在年的时候，曾经有一个爆点新闻，被称作“史上最牛”公摊面积事件，说的是山东一楼盘，得房率就有48%，也就是说公摊比例52%，平的房子，室内只有48平，一大半都是公共面积，对此，媒体做了大肆报道，新闻一出，全国哗然。

其实这类事件非常多，“超大公摊”事件没少刺痛购房者的心。

而对于公摊面积的比例，多少算是正常的？多少算是合理的，法律和政策层面并未作出上下限的规定，只有市场方面的公认标准区间：

比如说，7层之下，7%-12%是合理的。

7-11层，10%-16%是合理的。

12-33层，14%-24%是合理的。

而别墅类则低至1%-8%。

总的来说就是，楼层越低，公摊越小，一些超高层则是公摊面积最大的，有的可能高达30%及以上，且同一栋楼的不同房源公摊面积一般一样，不同的楼栋才会存在公摊差异。

由于公摊面积存在不透明性，所以开发商可操作空间较大，公摊比例多少，就成为了消费者最为诟病和不解的一点，

也因此，很多开发商，会将建筑面积、套内面积和公摊比例等数据一起公布出来，便于购房者探究、对比和参考。

这个时候购房者就会遇到一些问题，比如说：为什么楼层越高，公摊越大？比如说，为什么同样高的楼房，不同的楼盘公摊面积却不一样？

影响公摊大小的因素主要有哪几个？

影响公摊大小的因素主要有楼层层高、楼梯结构还有项目公共配套规划这几个方面。

首先，楼栋越高，楼层越多，公摊越大。

1、与楼梯的数量有关，层数越高，要求楼梯数量越多。

高楼层要求配备更多的电梯，满足人们生活居住需求，所以，每增加一部电梯，每层也会相应地增加一部分过道等公共空间，高层住宅的公摊面积就会相应增加。

2、楼层越高，消防通道面积增加。

高层住宅，住户更多，为了更好地应对火灾或其他紧急情况，开发商在建设的时候，每一层都需要增加安全通道的宽度，或者是要做剪刀梯，公共空间一下子拉大很多。

假如说是同样的一层四户，对应的消防通道宽度更宽或是比其他住宅多了一部公共步梯，每户分摊到的公共面积自然也随之增加。

3、楼层更高要求承重墙承担更大的压力，公共墙体更厚。

在计算公摊面积时，墙体投影面积一般也会被记入，更高层的承重墙体投影面积更大，这进一步拉大了高层和其他住宅之间的公摊系数差距。

所以说，高层住宅的公摊面积要比多层住宅的公摊面积大。

其次，楼梯结构对公摊的影响，有连廊的楼栋比没有连廊的公摊要高。

这个是显而易见的，多出一个连廊就多出了公摊面积，为了实现楼栋中间纯南户的通风问题，大多数开发商会在北面设计连廊。

最后，公共配套多的楼盘公摊更大。

这个也很好理解，比如说豪宅项目要比刚需类项目公摊要大，因为豪宅项目公共配套更多，比如说电梯前室超大挑高，比如说架空层更多，公共走廊更宽，一楼大堂面积更大等。

为了凸显豪宅品质，开发商们通常会在公共空间的体验感上下功夫，这就导致了公摊面积变大，不过，购房者体验也随之上升，所以，同样计算公摊面积的情况下，有时候公摊并非越小越好。

取消公摊面积对购房者的意义如何？

关于取消公摊面积计入房价的舆论声音已经多见不怪了，这类讨论一直很是热烈，每次一有媒体发声，总得带来一波流量。

也有人并不支持取消，因为取消后，如果房价被管制着不涨，那么开发商利益受损，必定意味着楼盘品质，尤其是公共区间品质大幅下滑，对于购房者而言，牺牲的是居住舒适度，买房是便宜了，住起来不舒服就得不偿失了。

如果取消公摊，允许房价上扬，那么取消的意义也不大，对于开发商和购房者而言，没有什么实际用处，不过是房本上的数字有了变化而已。

其实，购房者最
转载请注明原文网址：http://www.13801256026.com/pgzl/pgzl/3348.html